Propozycja zmian legislacyjnych w obszarze nieruchomości i procesu inwestycyjnego przygotowana przez Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

17.01.2024

Pismem z dnia 20 grudnia 2023 roku Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej zwrócił się do Ministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Hetmana o rozważenie podjęcia działań legislacyjnych mających na celu rozwiązanie problemów jakie generują niektóre obowiązujące regulacje prawne dotyczące nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

Komitet przedstawił swoje stanowisko i zaproponował konkretne rozwiązania mające na celu wyeliminowanie tych problemów w celu usprawnienia oraz przyspieszenia procesu inwestycyjnego, a w konsekwencji także w celu obniżenia cen mieszkań poprzez obniżenie kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych.

 

Propozycje Komitetu ds. Nieruchomości KIG:

1.    Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Cel: usprawnienie procesu inwestycyjnego oraz uwolnienie gruntów inwestycyjnych poprzez ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Podstawowe założenia:

  1. 1. Przeprowadzenie powszechnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów na rzecz aktualnych użytkowników
  2. 2. Opłata z tytułu przekształcenia powinna być równa sumie opłat należnych jednostce samorządu terytorialnego lub Skarbowi Państwa do końca okresu użytkowania wieczystego i płatna na tych samych zasadach jak dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie
  3. 3. Dzięki zastąpieniu opłaty rocznej opłatą przekształceniową:
    1. a. nabycie prawa własności nie powinno stanowić pomocy publicznej i nie naruszy praw nabytych jednostek samorządu terytorialnego,
    2. b. nie nastąpią istotne zmiany w obciążeniach finansowych – każdoczesny właściciel uwłaszczonego terenu będzie płacił opłatę przekształceniową w wysokości opłaty rocznej do końca okresu użytkowania wieczystego i na tych samych zasadach, przy czym:
      1. i. zamiast przewidzianej w obowiązujących przepisach aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następowałaby automatyczna (roczna lub co 3 lata) indeksacja tej opłaty (np. w oparciu o wskaźnik inflacji GUS lub inny);
      2. ii. w dowolnym momencie każdoczesny właściciel nieruchomości mógłby zapłacić opłatę przekształceniową w wysokości należnej do końca okresu użytkowania wieczystego pomniejszoną o stopę dyskonta.

Problem, który zostaje rozwiązany:

  1. 1. Przyspieszenie procesu inwestycyjnego poprzez brak konieczności podejmowania długotrwałych uzgodnień pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym gruntu w zakresie wyrażenia zgody na podział prawny nieruchomości oraz uwolnienie nowych gruntów pod inwestycje poprzez brak konieczności wykorzystania gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste zgodnie z celem umowy użytkowania wieczystego, określonego nierzadko kilkadziesiąt lat wcześniej i najczęściej niezgodnego z przeznaczeniem przewidzianym w uchwalonych później miejscowych planach zagospodarowania
  2. 2. W wyniku przekształcenia teren staje się własnością użytkownika wieczystego, w związku z czym (m.in.):
    1. a. można go geodezyjnie oraz wieczystoksięgowo łączyć z innymi terenami danego właściciela (nie ma problemu niejednolitego tytułu prawnego, który jest przeszkodą w realizacji inwestycji);
    2. b. można w związku z tym wydzielać lokale w inwestycjach nie tylko mieszkaniowych (te ostatnie korzystają z przekształcenia po pozwoleniu na użytkowanie, ale jest problem z mieszanym tytułem, bo trzeba łączyć w jedną księgę wieczystą teren po przekształceniu),
    3. c. przestaje obowiązywać ustalony w umowie

Uzasadnienie:

Obowiązujący obecnie tryb nabycia przez użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości (z mocy prawa – w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe czy w trybie wykupu – w odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na inne cele) nie rozwiązuje problemów jakie wynikają z istnienia w obrocie prawnym użytkowania wieczystego. Wprowadzone ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów[1] przekształcenie z mocy prawa, a następnie nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomości – roszczenie o wykup prawa użytkowania wieczystego nie usuwa z porządku prawnego prawa użytkowania wieczystego, a przewidziane warunki nabycia prawa własności, jak konieczność zapłaty ceny wykupu stanowiącej nawet równowartość rynkowej wartości nieruchomości są na tyle niekorzystne, że niewielu użytkowników wieczystych będzie korzystało z tego rozwiązania. Tymczasem prawo użytkowania wieczystego rodzi dla użytkowników wieczystych szereg problemów, w sytuacji zamiaru zabudowania ich nieruchomości. W takim przypadku pojawia się najczęściej:

  • konieczność uzyskania zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego nawet w sytuacji, gdy cel ten nie może być realizowany z uwagi na określenie w planie miejscowym przeznaczenia nieruchomości sprzecznego z celem na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste,
  • konieczność uzyskania każdorazowo zgody właściciela na podział cywilny nieruchomości (przeniesienie do nowej księgi wieczystej),
  • problemy z konfiguracją geodezyjną (niemożliwość łączenia działek w użytkowaniu wieczystym z innymi działkami),
  • problem dopuszczalności realizacji inwestycji na gruncie częściowo stanowiącym przedmiot prawa własności, a częściowo prawa użytkowania wieczystego, przysługujących temu samemu podmiotowi, w przypadku, gdy w inwestycji tej miałyby być wydzielane

Te okoliczności powodują istotne ograniczenie możliwości inwestowania na takich gruntach, bez względu na rodzaj zamierzonej inwestycji. Wprowadzenie zaproponowanych zmian pozwoli na uwolnienie tych gruntów pod inwestycje, bez finansowego uszczerbku dla jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa oraz bez nadmiernego obciążenia finansowego użytkowników wieczystych, jakie zobowiązani są ponieść w przypadku wystąpienia o wykup gruntu na własność.

Konieczne jest w związku z tym zrewidowanie zasad i warunków II etapu reformy użytkowania wieczystego, wprowadzonej nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami[2] na rzecz całkowitego wyeliminowania z obrotu prawnego użytkowania wieczystego. Dodatkowo, konieczne będzie zaprojektowanie systemu zapewniającego śledzenie zmian geodezyjnych w celu ustalenia, które nowopowstałe działki (lub ich części, np. w razie połączenia różnych kategorii działek) są obciążone opłatą przekształceniową.

 

2.  Zmiany w Reformie planowania przestrzennego

Cel: urealnienie terminu niezbędnego do uchwalenia planów ogólnych gmin oraz rewizja przewidzianych reformą rozwiązań, szczególnie tych ograniczających podaż gruntów pod nowe inwestycje, a także uwolnienie gruntów pod nowe inwestycje poprzez zreformowanie antyrozwojowej opłaty planistycznej.

Podstawowe założenia:

  1. 1. Zmiana przepisów przejściowych zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688) („Ustawa Nowelizująca”) poprzez wydłużenie terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, tym samym wydłużenie czasu na uchwalenie planów ogólnych gmin.
  2. 2. Wydłużenie pozostałych terminów i zmiana rozwiązań powiązanych z terminem obowiązywania studiów i chwilą wejścia w życie planów ogólnych. Chodzi in. o:
    1. a. wydłużenie terminu, do którego możliwe jest występowanie z wnioskiem o decyzje o warunkach zabudowy w powiązaniu z uchwaleniem planu ogólnego i wygaśnięciem studium (ostatnio proponowane wydłużenie jedynie terminu obowiązywania studium bez wydłużenia terminu decyzji o warunkach zabudowy powodowało, że od końca 2025 roku do końca 2027 roku niemożliwym byłoby ich wydawanie na wniosek złożony pomiędzy 1 stycznia 2026 roku a datą wejścia w życie planu ogólnego),
    2. b. umożliwienie gminom dokonywania zmiany studium do czasu uchwalenia planu ogólnego (z uwagi na wydłużony czas obowiązywania studiów gminy powinny mieć możliwość dokonywania ich zmian),
    3. c. wydłużenie terminu obowiązywania Specustawy mieszkaniowej[3] (której okres obowiązywania został skrócony przez Ustawę Nowelizującą do 1 stycznia 2026 roku).
  3. 3. Rewizja potrzeby wprowadzania do systemu planowania planu ogólnego, a przynajmniej tych jego elementów (obszar uzupełnienia zabudowy, bilans mieszkaniowy), które istotnie ograniczają dostępność gruntów pod nowe inwestycje, przy jednoczesnym braku pozytywnego wpływu na przeciwdziałanie zjawisku rozlewania się zabudowy i jego
  4. 4. Zmiana przepisów dotyczących opłaty planistycznej w ten sposób, aby nie zachęcała do mrożenia inwestycyjnego nieruchomości przez okres 5 lat (jak ma to miejsce na podstawie obowiązujących przepisów) oraz dodatkowo wprowadzenie rozwiązań mobilizujących właściciela do zagospodarowania swojej nieruchomości zgodnie z postanowieniami planu miejscowego, które mogą być analogiczne (lub podobnych) do tych jakie obowiązują na obszarach rewitalizacji[4], pozwalające określić wyższy podatek od nieruchomości jeżeli od dnia wejścia w życie planu miejscowego w odniesieniu do tych gruntów upłynął określony czas, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego[5].

Problem, który zostaje rozwiązany:

  1. 1. Wydłużenie terminu obowiązywania studiów pozwoli uniknąć paraliżu planistycznego w gminach, to znaczy sytuacji, w której studia wygasną a nie będzie jeszcze planów ogólnych. Zgodnie z treścią przepisów Ustawy Nowelizującej w takiej sytuacji gmina pozbawiona byłaby wszystkich narzędzi planistycznych (brak możliwości uchwalania planów miejscowych, zintegrowanych planów inwestycyjnych czy wydawania decyzji o warunkach zabudowy).
  2. 2. Wydłużenie czasu na opracowanie planów ogólnych pozwoli także na zrewidowanie rozwiązań wprowadzonych reformą planowania przestrzennego (szczególnie tych ograniczających podaż gruntów pod nowe inwestycje) przed przystąpieniem przez gminy do uchwalania planów ogólnych.
  3. 3. Zmiana przepisów opłaty planistycznej spowoduje odblokowanie inwestycyjne gruntów, które pozostają niezagospodarowane z uwagi na fakt, że dzisiejsza struktura opłaty planistycznej, która może zostać naliczona jedynie w przypadku, kiedy wartość nieruchomości wzrosła i właściciel ją sprzedaje w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, zachęca do jej unikania poprzez podjęcie decyzji o niesprzedawaniu nieruchomości w tym czasie. Dodatkowo wprowadzenie rozwiązań mobilizujących właściciela do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z postanowieniami planu miejscowego spowoduje, że więcej nieruchomości zostanie zainwestowanych zgodnie z ich potencjałem. W konsekwencji nastąpi odblokowanie inwestycyjne gruntów, a ich zagospodarowanie zgodnie z potencjałem, przewidzianym przez gminę w planie miejscowym powodować będzie przeciwdziałanie rozlewaniu się zabudowy.

Uzasadnienie:

Wydłużenie terminów. O wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych apelowali eksperci i środowiska samorządowe w trakcie prac legislacyjnych nad reformą planowania przestrzennego.

Podnosili oni, że z uwagi na skalę przedsięwzięcia, ograniczoną liczbę urbanistów oraz koszty, nie jest możliwe, aby dokonać tego w tak krótkim czasie (nieco ponad dwa lata). Obawy zgłaszane były także przez środowiska reprezentujące rynek nieruchomości. Warto przypomnieć, że wydłużony termin nie jest tak naprawdę terminem na uchwalenie planu ogólnego, ale terminem, do którego obowiązują studia. Aktualnie obowiązująca data (31 grudnia 2025 roku) oznacza chwilę, w której one wygasają, o ile w danej gminie wcześniej nie zostanie uchwalony plan ogólny. Brak planu ogólnego, w sytuacji wygaśnięcia studium, oznaczał będzie, że w danej gminie nie będzie można korzystać z żadnych narzędzi planistycznych. Niemożliwym będzie uchwalanie planów miejscowych (w tym zintegrowanych planów inwestycyjnych), czy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Plany ogólne. Przy okazji zmian warto poddać rewizji konieczność wprowadzania do systemu planowania przestrzennego planów ogólnych, których uchwalenie będzie kosztować setki milionów złotych. W ramach reformy wprowadzono do systemu wiele niewątpliwie korzystnych rozwiązań – zintegrowane plany inwestycyjne, rejestr urbanistyczny, tryb uproszczony uchwalania planów miejscowych czy zmiany w zakresie konsultacji społecznych. Podstawowym założeniem reformy była jednak walka z chaosem przestrzennym. Remedium w tym zakresie miał być właśnie plan ogólny. Problem jest jednak taki, że plany ogólne tego problemu nie rozwiążą, jednak niewątpliwie spowodują zahamowanie nowych inwestycji. Plany ogólne, co wielokrotnie było podnoszone przez ekspertów i przedstawicieli rynku nieruchomości, znacznie ograniczą podaż gruntów pod nowe inwestycje (tym samym powodując kolejne wzrosty ich cen), ograniczając znacznie ilość nowych inwestycji (w konsekwencji ograniczając podaż m.in. mieszkań i dalszy wzrost ich cen). Nastąpi to m.in. z uwagi na tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, ustalane w ramach planu ogólnego wedle ścisłego ustawowego wzoru, czy tzw. bilans mieszkaniowy, wadliwie warunkujący wyznaczanie nowych obszarów pod zabudowę mieszkaniową. Jedynym korzystnym rozwiązaniem zawartym w planie ogólnym jest konieczność zgodności decyzji o warunkach zabudowy z funkcją przewidzianą dla danego obszaru przez plan ogólny. To jednak można osiągnąć przez wprowadzenie wymogu takiej zgodności ze studium – nie trzeba do tego uchwalać planu ogólnego.

Opłata planistyczna. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Gmina może ustalić opłatę jedynie w ciągu 5 lat od dnia, kiedy plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Powyższe oznacza, że opłata planistyczna może zostać naliczona jedynie w przypadku, kiedy wartość nieruchomości wzrosła i właściciel ją sprzedaje w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Taka konstrukcja opłaty powoduje, że w łatwy sposób można jej uniknąć. Wystarczy nie sprzedawać nieruchomości przez okres 5 lat. Wielu właścicieli się na to decyduje, a w tym czasie ich nieruchomości pozostają zamrożone inwestycyjnie.

Dodatkowo w polskim prawie brakuje narzędzi mobilizujących właścicieli do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z ustaleniami planów miejscowych. Za skrajnie niepożądaną, nie tylko z punktu widzenia ładu przestrzennego, ale także ekonomiki wykorzystania przestrzeni, należy uznać sytuację, w której dana nieruchomość pozostaje niewykorzystana zgodnie z potencjałem wynikającym z planu miejscowego, szczególnie w sytuacji, kiedy jest odpowiednio wyposażona w infrastrukturę techniczną i społeczną (np. położony obok przystanku metra komis samochodowy w miejscu przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, które jest wyposażone w niezbędną infrastrukturę). Takie przypadki powodują, że miasta się rozlewają – inwestycje, które nie powstaną na takich nieruchomościach będą powstawać na gorzej położonych terenach, nierzadko oddalonych od dzielnic centralnych, gorzej skomunikowanych, etc. Dodatkowo, taka niezagospodarowana należycie nieruchomość powoduje określone koszty dla gmin. I nie chodzi tu o koszty uchwalenia planu miejscowego. Ciężar jaki poniosła gmina związany z wybudowaniem i utrzymaniem infrastruktury technicznej i społecznej pozostaje niewykorzystany zgodnie z potencjałem w przypadku niezagospodarowania nieruchomości zgodnie z planem miejscowym.

 

3.   Zmiany w Specustawie mieszkaniowej[6]

Cel: odblokowanie inwestycji zamrożonych nowelizacją ze stycznia 2023 roku[7] („Nowelizacja Specustawy”), zwiększenie pewności procesu inwestycyjnego, zwiększenie jakości nowych inwestycji oraz wydłużenie obowiązywania ustawy.

Podstawowe założenia:

  1. 1. Likwidacja wymaganego ustawą współczynnika miejsc parkingowych dla inwestycji mieszkaniowych (od 12 maja 2023 obowiązuje 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie poza strefą śródmiejską, 1 miejsce postojowe w strefie śródmiejskiej) oraz przywrócenie decyzyjności gminom w tym zakresie w taki sposób, aby mogły je kreować w ramach lokalnych standardów urbanistycznych, uchwalanych w oparciu o przepisy Specustawy mieszkaniowej.
  2. 2. Zwiększenie parytetu funkcji handlowych i usługowych możliwych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowych do 40% (obecnie jest to maksymalnie 20%), umożliwiających realizację pożądanych i mających pozytywny wpływ społeczny i ekonomiczny inwestycji typu mixed-use.
  3. 3. Wydłużenie obowiązywania ustawy przynajmniej do końca 2030 roku (obecnie, po zmianach wprowadzonych przez reformę planowania przestrzennego, ustawa obowiązuje jedynie do 1 stycznia 2026 roku) oraz wprowadzenie przepisu przejściowego, zgodnie z którym możliwe będzie podjęcie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek złożony przed końcem okresu jej obowiązywania (obecnie brak takiego przepisu, pomimo tego, że wszystkie inne „specustawy” takie przepisy przejściowe zawierają).

Problem, który zostaje rozwiązany:

  1. 1. W wyniku likwidacji ustawowego współczynnika miejsc parkingowych odblokowana zostanie możliwość realizacji wielu projektów mieszkaniowych, które nie mogą być zrealizowane z uwagi na brak możliwości spełnienia tak wysokiego współczynnika
  2. 2. Umożliwienie realizacji w oparciu o Specustawę mieszkaniową inwestycji typu mixed-use poprzez zwiększenia parytetu funkcji usługowej i handlowej do 40%.
  3. 3. Zwiększenie pewności procesu inwestycyjnego poprzez wydłużenie terminu obowiązywania Specustawy mieszkaniowej oraz wprowadzenie odpowiednich przepisów przejściowych.

Uzasadnienie:

O zmiany w Specustawie mieszkaniowej apelowali w zasadzie wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości (włącznie ze środowiskami samorządowymi). Wymóg, aby w inwestycjach mieszkaniowych realizowanych na jej podstawie było zapewnione min. 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie (odpowiednio 1 miejsce postojowe na mieszkanie w zabudowie śródmiejskiej) został wprowadzony z dniem wejścia w życie Nowelizacji Specustawy, tj. w dniu 12 maja 2023 r. Stoi on nie tylko w sprzeczności z polityką ograniczania ilości samochodów w miastach, ale także wyklucza możliwość realizacji znacznej części inwestycji (gdzie z uwagi na kwestie techniczne czy ekonomiczne nie jest możliwe osiągnięcie takiego współczynnika). Co istotne wykluczone zostały także te inwestycje, które były w trakcie przygotowywania.

Wiele badań ekonomicznych i społecznych dowodzi, że inwestycje typu mixed-use są najbardziej pożądaną formą kreowania miast. Z tego względu konieczne jest zwiększenie parytetu funkcji handlowych i usługowych możliwych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowych do 40% (obecnie jest to maksymalnie 20%).

Pierwotnie Specustawa mieszkaniowa miała obowiązywać do końca 2028 roku. Następnie jej okres obowiązywania został skrócony do 1 stycznia 2026 roku. Stało się to na mocy Ustawy Nowelizującej, która wprowadziła reformę planowania przestrzennego z dniem 24 września 2023 r. Dodatkowo Specustawa mieszkaniowa nie zawiera stosownych przepisów przejściowych, które umożliwiałyby podjęcie uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek złożony do końca okresu jej obowiązywania (analogiczne przepisy przejściowe znajdują się w innych „specustawach”; chodzi o to, że koniec terminu obowiązywania oznaczał maksymalną datę złożenia wniosku a nie załatwienia sprawy, na co wnioskodawca nie ma wpływu). Warto wspomnieć, że złożenie wniosku w trybie Specustawy mieszkaniowej wymaga kosztownych i czasochłonnych przygotowań. Nierzadko przygotowanie niezbędnych załączników (m.in. szczegółowej koncepcji urbanistyczno- architektonicznej) i dokonanie stosownych uzgodnień trwa kilkanaście miesięcy. Złożenie samego wniosku jest tylko zwieńczeniem przygotowań. Skrócenie terminu obowiązywania Specustawy do 1 stycznia 2026 roku oraz jednocześnie brak stosownych przepisów przejściowych powoduje, że w zasadzie jest to ostatni moment na rozpoczęcie prac nad projektami, które mają być realizowane w oparciu o Specustawę mieszkaniową. Gmina ma dowolność w podejmowaniu uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, a praktyka pokazuje, że wiele takich inwestycji pozwala gminom na uzyskanie znacznej partycypacji inwestora w budowie koniecznej infrastruktury technicznej czy społecznej (np. budowy szkół czy nakłady na ich remonty). Z tego względu, a także z uwagi na konieczność zwiększenia pewności procesu inwestycyjnego oraz konieczności zwiększenia liczby budowanych mieszkań w celu ostudzenia popytu (i wzrostu cen) zasadnym jest wprowadzenia zmian w Specustawie mieszkaniowej.

4. Zmiana w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotycząca procedury uchwalania i egzekwowania tzw. uchwał krajobrazowych

Cel: wyeliminowanie powstałej luki po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 12 grudnia 2023 roku oraz wprowadzenie przepisów, które pozwolą inwestorom nośników reklamowych i urządzeń reklamowych uzyskanie stosownego odszkodowania od jednostek samorządu terytorialnego, w przypadku konieczności usunięcia ww. obiektów wobec potrzeby dostosowania przestrzeni do zgodności z zapisami uchwał krajobrazowych.

Podstawowe założenie:

Uchwalenie przepisów zmierzających do wyeliminowania luki prawnej powstałej w wyniku wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 12 grudnia 2023 r. w sprawie P 20/19, w którym po 5 latach oczekiwania przez samorządy oraz przedsiębiorców branży reklamowej na rozstrzygnięcie, uznano, że art. 37a ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (“upzp”) narusza art. 21 w zw. z art. 2 Konstytucji RP w zakresie w jakim przewiduje obowiązek określenia w uchwale, o której mowa w art. 37a ust. 1 upzp, warunków i terminu dostosowania istniejących w dniu jej wejścia w życie, wzniesionych na podstawie zgody budowlanej, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych do zakazów określonych w tej uchwale, bez zapewnienia ustawowych podstaw i trybu dochodzenia odszkodowania przez podmioty, które są zobowiązane do ich usunięcia.

Problem, który zostanie rozwiązany:

Powstaną przepisy umożliwiające inwestorom nośników reklamowych i urządzeń reklamowych uzyskanie stosownego odszkodowania od jednostek samorządu terytorialnego, w przypadku konieczności usunięcia ww. obiektów wobec potrzeby dostosowania przestrzeni do zgodności z zapisami uchwał krajobrazowych.

Uzasadnienie:

W polskim porządku prawnym nie obowiązywały dotąd przepisy w porównywalnie intensywny sposób ingerujące w działalność podmiotów gospodarczych działających w branży reklamowej. Tak daleko idący zakaz – w zależności od intensywności zakazów przyjętych przez daną radę gminy prowadzący nawet do całkowitego zakazu dalszego posiadania i eksploatowania wzniesionych tablic  i urządzeń reklamowych na terenie danej gminy z mocą wsteczną (do zamkniętych stanów faktycznych) – nie był możliwy do przewidzenia przez żaden nawet najbardziej starannie działający podmiot w tej branży.

Omawiany przepis, na co słusznie zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w ustnych motywach rozstrzygnięcia, prowadził  do wywłaszczenia regulacyjnego (wywłaszczenie  de facto),  ale bez żadnego odszkodowania lub rekompensaty finansowej dla inwestora. Generalną zasadą polskiego prawa zagospodarowania przestrzeni jest trwałość udzielonych zgód budowlanych bez względu na późniejsze zmiany przeznaczenia planistycznego nieruchomości. W przypadku art. 37a ust. 9 upzp niesłusznie od niej odstąpiono. Brak możliwości wprowadzenia w uchwale krajobrazowej na podstawie art. 37a ust. 9 lub ust. 10 upzp wyjątków dla takich tablic i urządzeń reklamowych lub możliwości znacznego zróżnicowania (istotnego wydłużenia) okresów dostosowawczych dla takich legalnych tablic i urządzeń reklamowych narusza wprost art. 2 Konstytucji RP i wyrażoną w nim zasadę ochrony praw nabytych.

 

___________________________________________________

[1] 1 Ustawa z 20 lipca 2018 r. (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 904).

[2] Ustawa z 26 maja 2023 r. zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz.1463).

[3] Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 z późn. zm.).

[4]o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777).

[5]Art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70).

[6] Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 z późn. zm.).

[7] Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. poz. 803), która wprowadziła zmiany w Specustawie mieszkaniowej z dniem 12 maja 2023 roku.

 

 

 

Krajowa Izba Gospodarcza otrzymała dofinansowanie w ramach projektu POIR.03.04.00-14-0001/20 „Dotacja na kapitał obrotowy dla Krajowej Izby Gospodarczej”, w ramach działania 3.4 Dotacje na kapitał obrotowy Programu Operacyjnego Inteligentny Rozwój 2014-2020”, współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego.