Aktualnie obowiązujące przepisy zawierają oprócz opisu procedury określania wartości nieruchomości dla różnych celów, także sposób sporządzania, formę oraz treść operatu szacunkowego. Dotychczas uznawano, że umieszczenie standardów zawodowych w systemie norm prawnych nie jest odpowiednią regulacją warsztatu wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych z uwagi na ich pomocniczą funkcję, jaką pełnią w procesie wyceny nieruchomości oraz ich stricte techniczny charakter.

Zauważamy, że projekt nowego rozporządzenia, przedłożony członkom Komitetu do zaopiniowania, został znacznie rozszerzony przedmiotowo, bowiem jego zakres faktycznie zawiera zapisy, które zwyczajowo są umieszczane w standardach zawodowych. Dodano także wiele zapisów odnoszących się do samej metodyki wyceny. Proponowane rozwiązania różnią się od metodyki przyjętej w rozwiniętych gospodarkach światowych w obszarze Unii Europejskiej, Wielkiej Brytanii czy USA, gdzie zasady wyceny regulowane są w normach zawodowych, a nie w sztywnych przepisach prawnych.

Proces wyceny stanowi próbę pogodzenia dwóch sprzeczności: szacowania wartości nieruchomości na podstawie „twardych” dowodów, a przy tym identyfikowania elastycznych zjawisk rynkowych, które w sposób trwały ją kształtują. Nadrzędnym celem standardów wyceny powinno być więc motywowanie rzeczoznawców majątkowych do ciągłego rozwoju zawodowego i wyposażenie ich w zestaw narzędzi niezbędnych w procesie uzgadniania wartości.

Standardy wyceny powinny uwzględniać procesy wynikające z dynamicznych zmian przepisów prawa dotyczących rynku finansowego i nieruchomości. Jako pozytywny przykład znanych nam standardów zawodowych, które ulegają zmianom wynikającym z rozwijającego się rynku, możemy podać standardy TEGoVA (Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), RICS (Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców), IVSC (międzynarodowe standardy wyceny), czy Appraisal Institute (Stany Zjednoczone).

W przypadku określenia metodyki wyceny w drodze rozporządzenia, zważywszy na stopień skomplikowania i czasochłonność procesu legislacyjnego, który towarzyszy nowelizacjom, praktycznie utracona zostanie możliwość szybkich zmian, uzupełnień, a tym samym rozwoju regulacji dotyczącej metodyki, adekwatnych do zmieniającej się sytuacji rynkowej.

Sygnalizując problemy, które w praktyce mogą powodować projektowane przepisy rozporządzenia, warto zauważyć, że narzucają one źródła danych, stanowiące podstawę wyceny, wskazując, że powinny być to wyłącznie akty notarialne, a nie inne rejestry prowadzone obligatoryjnie przez Państwo, jak np. Rejestr cen. Taka propozycja może zostać uznana za krzywdzącą dla rzeczoznawcy majątkowego, na którego przerzuca się odpowiedzialność za niedoskonałość rejestrów prowadzonych przez Państwo.

Bazując na bogatym doświadczeniu w zakresie wyceny nieruchomości, które posiadają członkowie naszego Komitetu, stwierdzamy, że bez dodatkowych zmian legislacyjnych obejmujących m.in. Prawo o notariacie (np. w zakresie wprowadzenia minimalnego zakresu danych o nieruchomościach ujawnianych w aktach notarialnych), stosowanie proponowanych przepisów może być co najmniej utrudnione.

Równie problematyczne są zapisy aktów notarialnych dotyczące powierzchni budynków. W ostatnich latach znacznie ograniczono zakres danych wprowadzanych do państwowego zasobu geodezyjnego. Także rejestry cen prowadzone przez starostwa posiadają w skali kraju różne systemy i znaczące ograniczenia co do możliwości korzystania z danych. Dostępne dla rzeczoznawców majątkowych rejestry są bardzo kosztowne i obarczone wieloma niedoskonałościami.

Ponadto analizując zakres wymaganych do sprawdzenia w procesie wyceny informacji, można dojść do przekonania, że wykracza on poza obszar pracy rzeczoznawcy majątkowego, którego głównym zadaniem jest odpowiedzieć na pytanie: jaka jest wartość nieruchomości Propozycje wynikające z treści projektu rozporządzenia przypominają działania zbliżone do specjalistycznego, wszechstronnego i kosztownego raportu „due diligence” nieruchomości.

Bez wprowadzenia kompleksowych zmian przepisów wpływających bezpośrednio na komfort pracy rzeczoznawcy majątkowego istnieje uzasadnione ryzyko, że cele założone przez Autorów projektu rozporządzenia nie zostaną osiągnięte.

W świetle powyższych rozważań trudno założyć, że projekt rozporządzenia wpłynie pozytywnie na działalność rzeczoznawców majątkowych a proces wyceny nieruchomości stanie się bardziej transparentny. Proponowane rozwiązania dają bowiem oręż w postaci możliwości zakwestionowania praktycznie każdej wyceny.

Szczegółowe uwagi do projektu rozporządzenia przesyłamy w załączonej tabeli.